یکی از مشکلات بین موجر و مستاجر که ممکن است بوجود اید و کارشان را به دعوا و دادگاه بکشاند این است که مسوول خسارتهای عین مستاجره و یا لوازم موجود در بر عهده چه کسی میباشد؟ ملكی كه اجاره می‌شود ممكن است در اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا كولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممكن است خسارت ببیند. سوالی كه مطرح می شود این است كه آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران كند و ملك را همانطوری كه تحویل گرفته به موجر برگرداند؟ که بر آن شدیم که در این نوشته به بررسی پاسخ این سوال بپردازیم
مستاجر امین موجر است:
وقتی کسی که به عنوان مستاجر ملكی را اجاره می‌كند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی مستاجر با انعقاد قرارداد اجاره، مالك منافع می‌شود و نسبت به ملك مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.
هر چند که طبق قانون فوق مستاجر بار امانت برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش میکشد ولی چنانچه که مورد اجاره بدون تقصیر مستاجر اعم از تعدی و تفریط، ناقص و یا تلف شود هیچگونه مسئولیتی متوجه وی نمیگردد. به طور مثال اگر در اثر ریزش ساختمانی كه در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود نمی توان از مستاجر تقاضای خسارت نمود.
حدود مسئولیت مستاجر:
وقتی شخصی ملكی را اجاره می‌كند و آن را از موجر تحویل می‌گیرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا ید وی امانی است. ید متصرف ماذون امانی است. ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالك و مستاجر وجود ندارد.
طبق ماده ۱۹ قانون مدنی، هنگامی که قراردادی خصوصی بین اشخاص منعقد می شود باید شرایط آن اجرا گردد مگر اینکه توافقات بین موجر و مستاجر خلاف مقررات باشد. همچنین در امور مالی بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات تاکید شده است و اگر در قرارداد اجاره ی شرط اینکه مستاجر ضامن بوجود آمدن عیب و نقص در آینده در ملک است قید شده باشد دیگر در امر مالی لازم الاجرا و نافذ می باشد. همانطوریكه قانون‌گذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده ۶۴۲ ذكر كرده است كه اگر بر مستعیر(عاریه گیرنده)شرط ضمان شده باشد مسئول هر كسر و نقصانی خواهد بود اگر چه مربوط به عمل او نباشد از وحدت ملاك این ماده می‌توان نتیجه گرفت كه در سایر عقود نیز شرط ضمان نافذ است.
بنابراین با توجه به این كه در مسئولیت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن ید است، اگر در قرارداد قید بر ضامن بودن مستاجر نشود وی امین محسوب خواهد شد. همانطوریكه در ماده ۶۱۴ قانون مدنی ذكر شده است امین ضامن تلف یا نقصان مالی كه به او سپرده شده است نیست مگردر صورت تعدی یا تفریط و همچنین در ماده بعدی همان قانون آمده كه امین درمقام حف۱ مسئول وقایعی نیست كه دفع آن از اقتدار او خارج است.
در صورتی كه مورد اجاره با وسائل و با اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حكم حقوقی ندارد و چنانچه شرط ضمان در قرارداد قید نشده باشد مورد اجاره در دست مستاجر هم‌چنان امانی است مورد اجاره با وسایل موضوعی كه می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاك و كسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجراست.
با توجه به اذن در شی طبق قاعده حقوقی، اذن در لوازم آن است؛ موجر باید برای دادن وسایل برای استفاده متعارف مستاجر كسر منفعت استفاده از وسایل را از مستاجر بگیرد. بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و بصورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمی‌تواند در پایان مدت اجاره مطالبه وسایل و مبلمان دست اول و نو را بنماید. زیرا این عمر مستلزم عدم استفاده از وسایل است كه با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است. طبق ماده ۶۴۳ قانون مدنی اگر بر مستعیر شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود که این راه‌حلی مناسب در عقد عاریه در اختیار طرفین قرارداد قرارداده است .
هزینه تعمیرات بین موجر و مستاجر:
ملکی که اجاره داده می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.
در صورتی که در ملک اجاره داده‌شده عیبی به وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینههای تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود.
مستاجر موظف به پرداخت هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی می باشد و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجراست. تشخیص هزینههای جزیی یا فرعی از هزینههای کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینههای مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینههای مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.
موارد ی که مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده ۷ – اگر موجر از تحویل گرفتن مورد اجاره به علت انقضا مدت اجاره و یا درموارد فسخ اجاره امتناع نمایدمستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
موجر در چه مواردی می تواند اجاره را فسخ کند؟
ماده ۸ – موجر در موارد زیر می تواند اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند
الف – در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب – در صورتی که حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی در اجاره نامه شرط شده باشد.
ج – در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د – در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر که شرط شده است امتناع کند.
تبصره ۱ – در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره ۲ – اگر موجر در دادگاه اثبات کندکه مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده سریعا مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرارد می دهد.
ماده ۹ – در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره – شورای عالی قضایی موظف به تشکیل دادگاههای ویژه ای در اولین فرصت است که کلیه احکام تخلیه که صادر شده ولی هنوز اجرا نشده اند را مورد تجدید نظر قرارداده و چنانچه تخلیه مستلزم عسر و حرج برایمستاجر است آن حکم را متوقف نماید.
