دعوای تخلیه

وکیل دادگستری,وکیل پایه یک,وکیل شرکت,وکیل املاک,وکیل در دادگستری,,وکیل علی رمضانزاده

نسخه‌ای قانونی به نام دعوای تخلیه :

دعوای تخلیه چیست؟

روزانه افراد زیادی برای رسیدن به حق قانونی شان دادخواست به دست در راهروهای دادگاه دیده می شوند که برخی از این دعاوی دعوای تخلیه می باشد که از طرف موجر علیه مستاجر مطرح شده است.

منظور از دعوای تخلیه این است که مالک مال غیرمنقول، علیه متصرفی که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است طرح می شود. یکی از مهمترین حالت این دعاوی مورد ی است که مستاجر  پس از انقضای قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکرده است و موجر خواستار تخلیه ملک خود می شود. یک حالت دیگر که ممکن است رخ دهد این است که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد .

پایان یافتن مدت اجاره مهمترین علت طرح دعوای تخلیه است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند.

 به‌عنوان مثال ممکن است مالک حق فسخ را برای خود در طول مدت قرارداد، ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند – ولو بدون هیچ دلیل موجهی- می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، حق خود را از طریق طرح دعوای تخلیه پیگیری می کند. مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر در مورد اجاره است، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.

 

  برای اقامه دعوای تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟

با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۸۷،  شوراهای حل اختلاف مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه هستند؛ او طبق همین قانون دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود.

هر چند که قانون اعلام داشته که شوراهای حل اختلاف، حق رسیدگی دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت را نداشته و فقط نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند اما در پاره ای از موارد ممکن است شوراهای حل اختلاف و دادگاه عمومی  در کار یکدیگر دخالت داشته باشند.

 

  دعوای تخلیه تشریفات پیچیده‌ای ندارد:

از آنجاییکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه، تشریفات پیچیده‌ای ندارد و بنا بر نظر درست‌ تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی می باشد که در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد اما در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف  پول پیش به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست و رسید تودیع این مبلغ را به ثبت برساند تا رسیدگی به دعاوی او در دادگاه آغاز شود. که این امر ( تودیع پیش پرداخت) به مستاجر این اطمینان را خواهد داد که موجر نمی تواند بدون بازپرداخت این مبلغ او را از ملک بیرون نماید.

بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است در صورت جمع بودن شرایط ظرف یک هفته ، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد، همچنین اگر شورای حل اختلاف ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه فراهم می‌آورد.

برای گرفتن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند؛ که اگر شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نکرده باشند طرفین دچار مشکل خواهند شد

 

  تخلیه ملک دارای سرقفلی :

طبق قوانین مصوب در سال ۱۳۵۶ مربوط به روابط موجر و مستاجراماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی – یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه  به آن تعلق میگیرد . یه این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است،  از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار می شود هم‌چنین در موارد محدودی که موجر بتواند پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر بپردازد تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد

طبق قانون سال ۱۳۵۶ هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است دیگر نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه مستجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند

طبق قوانین تصویب شده در سال ۷۶ روابط موجر و مستاجر ، تقاضای سر قفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر می پردازد.به جز مواردی که سابقه اجاره آنها به قبل از تصویب این قانون باز میگردد.

در قراردادهای امروزی موجر شرط میکند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.

بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه‌تر می‌شود؛ با این حال، همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *