تنظیم قرارداد اجاره :
عقد اجاره چیست ؟
اجاره عقدی است كه برابر آن، اجاره‌كننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود.
مدت اجاره :
در اجاره مسكن باید مدت اجاره معین باشد كه معمولا این مدت برای یك سال تعیین می‌شود، مدت اجاره از روزی آغاز می‌شود كه بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند.
برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملك مورد اجاره می‌كنند. مثلا با آنكه ملك مورد اجاره كاربری مسكونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌كند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی كه معادل اجاره‌بهای مكان شبیه به آن است، بپردازد.
البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد اجاره :
تنظیم قرارداد بین مالك و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاك معتبر و رسمی صورت گیرد.
باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا كنند ،همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.
میزان اجاره بها :
در مواردی كه اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد، به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات قانونی از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را داشته باشد، مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد كرد و حكم دادگاه در این مورد قطعی است.
همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حكم، محكوم می‌کند. دایره اجرا مكلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حكم را به قرار ۱۲ درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست كند.
نکته مهم :
الف-در حقوق مدنی ایران، اگر متعاقدین مدت عقد اجاره را ذكر نكنند و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است اما اگر عقد اجارهای منعقد كرده باشند كه در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی كه برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است، منعقد می‌شود.
ب-از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به خصوص ماده یک قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده یک این قانون می‌گوید: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، محل كسب و پیشه اماكن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن كه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.»
در این زمینه دو نظر وجود دارد:
۱- چنانچه حسب ماده ۲ قانون، قرارداد اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون ۱۳۷۶ می‌شود اما اجاره‌نامه‌ای كه در مورد یك باب مغازه تنظیم می‌شود اما فقط یك نفر به عنوان شاهد امضا كند یا قرارداد در یك نسخه تنظیم شود قانون سال ۱۳۵۶ در مورد اجاره حاكم خواهد بود.
۲- با توجه به صراحت ماده یک قانون سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماكن از جمله اماكن تجاری و محل كسب و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است.
در نتیجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ اجاره‌نامه‌ای در مورد یك باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذكور در ماده ۲ در تنظیم اجاره‌نامه رعایت نشود به صراحت ماده ۲ این اجاره‌نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حاكمیتی در قضیه نخواهد داشت. طبق این نظریه قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذكور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است.
بازگشت
