در زمانی که مبایعهنامهای در مورد فروش یک ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم میشود، موارد متعددی از جمله زمان انتقال سند بهنام خریدار، زمان تحویل ملک، نحوه پرداخت ثمن و … در آن ذکر میشود.
در قانون ذکر شده است که اگر طرفین در زمان انجام معامله برای پرداخت ثمن، مدت مشخصی را تعیین نکرده باشند، اگر سه روز از زمان انجام بیع بگذرد و در این سه روز، نه خریدار تمام ثمن را پرداخت کرده و نه فروشنده ملک را تحویل داده باشد، فروشنده این حق را دارد که به جهت «خیار تاخیر ثمن» مبایعهنامه را فسخ کرده و طی یک اظهارنامه به خریدار اعلام کند که معامله فسخ شده است و دادخواستی تحت عنوان «تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن» مطرح کند.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن، خواهان دعوا، فروشنده است که باید دادخواست خود را بهطرفیت خریدار، در دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع است، مطرح کند.
رایی که دادگاه مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن، مطرح میکند، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.
اگر خریدار جهت پرداخت ثمن، ضامنی را معرفی کند، در صورتی که فروشنده این مورد را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
اگر ظرف سه روز از تاریخ بیع، فروشنده خیار تاخیر ثمن داشته باشد ولی از آن استفاده نکند و خریدار ثمن معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت میکند، معیوب باشد، خیار تاخیر ثمن به علت اینکه فروشنده آن ثمن را گرفته است، از بین میرود. اما خریدار میتواند به استناد خیار عیب، قرارداد را فسخ کند.
مستندات قانونی تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن
ماده ۴۰۲ قانون مدنی: هرگاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده باشد و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع، مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله میشود.
رای شماره ۱۷۳۰ مورخ ۷ اسفند سال ۱۳۹۱ شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: فسخ قرارداد باید نخست، اِعمال و به طریقه اطمینانآوری به طرف مقابل اعلام و سپس تنفیذ آن از دادگاه درخواست شود.
رای شماره ۱۱۴۶ مورخ ۲۸ آذر سال ۱۳۹۱ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: اعمال خیار فسخ قرارداد و انشای آن در حیطه اختیار صاحب خیار بوده است و پس از انشای فسخ میبایست، جهت تأیید فسخ و اثبات مطابقت آن با مقررات قانونی، دعوی تأیید فسخ از طرف فاسخ، طرح شود.
لیکن در دعوی مطروحه، دلیل اثباتی بر اعمال خیار فسخ از ناحیه خواهان، اقامه نشده، به علاوه فسخ قرارداد از دادگاه درخواست شده است. حال آن که در صورت اثبات فسخ قرارداد از طرف خواهان، تأیید آن باید از دادگاه درخواست شود.
