هزینه ساختمان به عهده کیست ؟ مالک یا مستاجر ؟
فرهنگ اجاره نشینی در سال‌های اخیر رشد قابل ملاحظه‌ای داشته است و بسیاری از مشکلات در روابط موجر و مستاجر به صورت عرفی، حل و فصل میشود؛ اما گاهی مستاجر یا مالکانی هستند که بیشتر از حق و حقوق قانونی‌شان می‌خواهند به طرف مقابل تحمیل کنند و همین خرده کدورت‌ها و اختلاف‌ها ممکن است به پرونده‌های حقوقی و قضایی تبدیل شود.
مناسبات بین مالک و مستاجر از گذشته تا کنون تغییرات بسیاری کرده است؛ تا حدی که دیگر امروز ضرب‌المثل «اجاره‌نشینی؛ خوشینی» کاربرد ندارد. اما مسائلی مانند پرداخت هزینه‌های ساختمان یا جبران خسارت‌ها وارده به ساختمان درد مشترکی است که گذر زمان هم نمی‌تواند بر آن تاثیر بگذارد و چارچوب خاص خود را دارد.
لزوم مکتوب کردن توافقات موجرو مستاجر
رابطه بین مالک و مستاجر هم مانند بسیاری دیگر از روابط اعم از روابط زن و شوهر و کارمند و ارباب رجوع از قاعده و قانون حقوقی برخوردار است. بدون شک بین مالک و مستاجر هم ممکن است اختلافاتی به وجود آید که ناشی از هزینه‌ها و مخارج اضافه بر سازمان ساختمان باشد و هیچ یک ندانند که چگونه می‌توانند آنها را رفع و رجوع کنند از این رو قانون‌گذار با تصویب برخی قوانین مختص به موجر و مستاجر، وظایف هر یک را تا حد امکان تعریف کردند تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود. موجر و مستاجر می‌توانند در قراردادی که هنگام جابجایی ملک تهیه می‌کنند، موارد و هزینه‌های احتمالی را در آن پیش‌بینی کنند که پرداخت شارژ ساختمان، تعویض چراغ‌ها، نقاشی ساختمان و انشعاب فاضلاب شامل این موارد میشود.
هزینه هایی که بر طبق عرف جامعه تعیین میشود
در مواردی که موجر و مستاجر با هم در قراردادی این مسائل را تعیین تکلیف می‌کنند، اغلب اختلافی پیش نمی‌آید اما در صورتی که با هم توافق لفظی کرده باشند و جایی مکتوب و سند آن نباشد، در صورت بروز برخی از هزینه‌ها باید طبق عرف با هم هماهنگ کنند.
این موارد را به دو دسته کلی و جزئی تقسیم‌بندی میشود به عنوان مثال در مواردی مانند چکه کردن شیر آب که نیاز به تعویض برخی قطعات است، یک مورد جزئی تلقی شده و مستاجر باید خودش آن را بپردازد اما در برخی موارد مانند زمانی که کولر می‌سوزد، مالک باید هزینه آن را متقبل شود.
هزینه های ساختمان از خسارات وارده به ساختمان کاملا مجزا می باشد. هزینه‌های ساختمان همانگونه که از نامش مشخص است می‌تواند قابل پیش‌بینی باشد و بین موجر و مستاجر هماهنگی لازم صورت گیرد اما در مواردی که ناشی از خسارت وارده به ساختمان است، باید جزئیات آن بررسی شود.
گاهی خسارت وارده به ساختمان ناشی از بلایای طبیعی مانند سیل و زلزله بوده و کسی مسئول آن نیست که بدون شک در چنین مواردی، کسی مسئول خسارت نبوده و در نهایت شخص موجر باید خسارت را جبران کند اما در برخی مواقع، خسارت وارده ناشی از شخصی غیر از مستاجر و مالک است، به عنوان مثال ملک مجاور با یکی از املاک در زمان گودبرداری خسارتی وارد می‌کند که باید از سوی شخص سوم که واردکننده خسارت بوده پرداخت شود و از گردن مالک یا مستاجر ساقط است.
پرداخت هزینه خسارت های معمول بر عهده مستاجر نمی باشد
خسارت معمول و خسارت غیرمعمول اغلب به مستاجر منتسب میشود؛ البته خسارت معمول را هم در غالب اوقات می‌توان از دوش مستاجر برداشت مگر اینکه در قراردادی بینابین، موجر و مستاجر با هم توافق‌هایی کرده باشند.
خسارت معمول:
اغلب همان استهلاک نام دارد که در موارد رایجی مانند خرابی شیر آب یا فرسوده شدن لوله‌های ساختمان و سیم‌کشی برق‌ها و حتی کثیف شدن دیوارها نمایان است که این موارد در استفاده معمول خود مالک هم اتفاق می‌افتد و بر عهده مستاجر نیست.
خسارت غیرمعمول :
این دسته از خسارت منتسب به تقصیر مستاجر هم نامیده میشود که به اعمال و رفتارهایی مربوط میشود که مستاجر نباید انجام می‌داده اما انجام داده و خسارت را وارد کرده است. به عنوان مثال در اثر برخورد شیء به یکی از قسمت‌های خانه، قسمتی از آن دچار خرابی میشود یا دیوارهای خانه از سوی مستاجر یا فرزندان کوچکی که در خانه هستند، دچار آسیب می‌شوند که تمام آنها غیرمتعارف بوده و مستاجر، مسئول به پرداخت آن است.
رابطه بین موجر و مستاجر قضیه همان امین و امانتدار است که در زمان بروز خسارت از سوی مستاجر می‌گویند مستاجر تعدی و تفریط در امانت کرده است. از قدیم‌الایام اینگونه رسم بوده که فردی که به طور موقت در یک ملک مسکونی سکونت دارد، امانتدار مالک بوده و عنوان ید امانی به آن تعلق می‌گیرد.
باید تاکید کرد که املاکی که تا قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده‌اند باید از قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تبعیت کنند اما در صورتی که از سال ۷۶ به بعد قرارداد و اجاره‌نامه‌ای تنظیم شده باشد، باید برای آن به قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ استناد کرد. اگر تمدید یک اجاره به همان شکل سابق صورت گیرد، باید تابع قانون مصوب شده در سال ۵۶ بود.
