انواع ملک از نظر نوع سند مالکیت

وکیل دادگستری,وکیل پایه یک,وکیل شرکت,وکیل املاک,وکیل در تهران,,وکیل علی رمضانزاده

انواع ملک از نظر نوع سند

سند قطعی ( دارای سند مالکیت )

در این نوع مالکیت-اعم از مسکونی، تجاری و غیره-سند ملک ( همان دفترچه مالکیت یا سند سیم سربی یا سند تک برگی ) از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک » یا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی ( با لحاظ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ثبت شده و مالکیت دارنده سند مزبور، کاملاً محرز و قطعی است و هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برای دارنده سند وجود ندارد.این حالت بهترین، مطمئن ترین و بی دردسرترین نوع مالکیت است و نزد کلیه افراد و اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از قبیل سازمان ها و نهادهای دولتی و خصوصی، پذیرفته شده و در هر نوع دادگاهی از طرف وکیل نیز صاحب سند، مالک ملک شناخته می­شود و انکار و تردید در مورد آن پذیرفته نمی باشد.

سند قول نامه ای

اگر به آگهی های فروش املاک در روزنامه ها رجوع کنید، به چنین عباراتی بر می­خورید:

«فروش زمین در . . . . .  با سند منگوله دار » یا « فروش زمین در . . . . .  با مبایعه نامه » یا « قول نامه ای »

منظور از « سند منگوله دار » یا « سند قطعی » یا « سند رسمی » همان است که در مبحث قبل گفته شد.در مورد حالت دیگر ( قول نامه ای ) در این قسمت اجمالاً توضیحاتی داده می­شود اما پیش از آغاز این بحث،  یعنی املاکی که بین عموم مردم و حتی آزانس های مسکن به اسم « قول نامه ای » شناخته می شوند، لازم است در مورد  « سند » مختصر توضیحاتی ارائه شود.ماده ی ۱۲۸۴ قانون مدنی ایران، سند را چنین تعریف میکند:

«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »این تعریف بسیار کلی است و مباحث مالی، مراسلاتی، مدارک تحصیلی، ازدواج و طلاق و تقریباً هر زمینه ای از جمله املاک را در بر        می گیرد.همان قانون در تفسیر و بیان جزئیات بیش تر، در مواد ۱۲۸۶ و ۱۲۸۹ سند را  به  دو نوع  « رسمی»  و « عادی » تقسیم بندی می نماید.مطابق ماده ی ۱۲۸۷ قانون مدنی « اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد  سایر  مأمورین  رسمی  در حدود  صلاحیت ها  آن ها  بر طبق  مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» و برابر ماده ی ۱۲۸۹ « غیر از اسناد مذکوره در ماده ی ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است » طبق  توضیحات گفته شده  در  بالا،  « سند منگوله دار»  و « بنچاق» همگی سند رسمی هستند ولی در بین این موارد فقط با رعایت تشریفات مقرر قانونی،املاک دارای دفترچه مالکیت(سند منگوله دار) را می توان به نام مالک، ثبت رسمی کرد.صدور دفترچه مالکیت ( سند منگوله دار ) یا ثبت آن به نام افراد،با رعایت تشریفات مقرر قانونی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفترخانه های اسناد رسمی انجام می شود .( با این توضیح که در حال حاضر سند منگوله دار به سند تک برگی تبدیل شده است ) اما برای برخی املاک، پس از صدور بنچاق، مالک، اقدامی برای اخذ دفترچه مالکیت به نام خود نکرده است و تبعاً در دفاتر ثبت اسناد نیز بنام وی نشده است.معامله ی این گونه املاک به صورت « قول نامه » یا به تعبیری همان « مبایعه نامه» و عمدتاً در آژانس های مسکن و معاملات املاک، صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک « قول نامه ای» معروف هستند. (صرفنظر از مفاهیم حقوقی ) این« قول نامه » یا « مبایعه نامه»  سند عادی محسوب می شود.از دیگر موارد می توان به زمین هایی اشاره کرد که هنوز برای آن ها پلاک ثبتی تخصیص داده نشده و یا سندی صادر نشده و به طرق مختلف و در فرایند زمان از جمله وراثت و . . . به ایادی بعدی تخصیص یافته و یا فقط عده ای با درج استشهاد و امضاء یا اثر انگشت، اعلام کرده اند که زمین متعلق به فردی با فلان مشخصات می باشد و مالک برای گرفتن سند اقدامی نکرده است. خرید و فروش این نوع املاک هم با قول نامه  یا مبایعه نامه صورت می گیرد.هنگام خرید املاک قول نامه ای، به دلیل نبودن سند منگوله دار باید از واقعی بودن معامله و عدم تقلب، اطمینان پیدا کرد. یکی  از ابتدایی ترین و  معمول ترین  نوع کلاه برداری در معامله ی این نوع  املاک، فروش ملک به چند  نفر است . برای حصول اطمینان از عدم  وجود  چنین  معضلی،  هنگام خرید می توان تحقیقات محلی به عمل آورد و همچنین معامله را در بنگاه های معتبر و خوش نام به انجام رساند.و اصل اسناد مبادله شده بین ایادی قبلی را مطالبه  و نگهداری نمود .در خصوص املاکی که ذکر شد مدرک مالکیتشان، به شهادت افراد است، این نکته را مدنظر داشته باشید که ماده ی۱۲۸۵ قانون مدنی    می گوید : « شهادت نامه، سند محسوب نمی شود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت » آخرین نکته  در مورد قول نامه این که قدرت قانونی آن به مراتب بسیار کمتر از سند رسمی و دفترچه مالکیت یا تک برگی است.برای درک جزئیات این دو، تفاوت اسناد رسمی و عادی در زیر بیان می شود :

الف-مطابق مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک ، برای سند رسمی می توان بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند، تقاضای صدور اجراییه نمود، در حالی که برای اجرای اسناد عادی، رسیدگی و صدور قطعی حکم دادگاه لازم است.

ب-تفاوت دیگر دو نوع سند، در اعتبار آن ها نسبت به اشخاص ثالث است.ماده ی ۱۲۹۰ قانون مدنی در این باره چنین می گوید : ” اسناد رسمی درباره ی طرفین و وارث و قائم مقام آنان، معتبر است . . . ”

پ-و دیگری اعتبار بیشتری است که قانون گذار برای اسناد رسمی قائل شده است.از این نظر که ادعای انکار و تردید بر علیه سند رسمی، پذیرفته نمی شود.در حالی که پیرامون سند عادی این ادعا وجود دارد.

سند رهنی

از قدیم فرهنگی در جوامع وجود داشت که وقتی کسی پولی قرض می کرد، وام دهنده چیزی-مثلاً جواهر یا ظرف یا شبیه آن ها را از او می گرفت تا اگر بدهکار پول را نپرداخت، وام دهنده بتواند ، آن مال را به جای پول خود ضبط کند.به این مال « رهن » گفته می شود.در ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی کشور، رهن این گونه تعریف شده است : « رهن، عقدی است که به موجب آن مدیون،  مالی را برای  وثیقه  به داین می دهد. رهن دهنده  را راهن و طرف مقابل را مرتهن می گویند.به مال مورد رهن نیز در قوانین « مال الرهانه » یا « عین مرهونه » گفته می شود.به مبحث ملک باز می گردیم.مالکیت رهنی یعنی این که شما ملکی را در ازای دریافت وام، نزد بانک یا مؤسسه ای که از آن وام می گیرید گرو ( رهن ) بگذارید و این موضوع در سند ملک شما قید شود.این حالت مالکیت عموماً زمانی پیش می آید که :
۱-به خود ملک وام تخصیص داده شود.

۲-با گرو گذاشتن آن، وامی گرفته شده باشد.

در این صورت سند به نام مالک بوده اما در رهن بانک یا مؤسسه ی وام دهنده است و در صورتی که مالک، وام خود را نپزدازد، بانک یا مؤسسه ی وام دهنده می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی، ملک را تصاحب کند.در بسیاری از مزایده های املاک، همین گونه از ملک ها نیز به فروش می رسند، حاکی از اینکه وام گیرنده نتوانسته وام خود را پس بدهد و ملکی که گرو گذاشته شده نیز به جای طلب، ضبط شده است.

توضیحاً در خصوص حالت دوم، الزاماً وام برای همین ملک گرفته نشده، بلکه در مقابل دریافت یک وام ، صاحب ملک این سند را گرو گذاشته است.فرضاً شخصی برای تأسیس یک مرغداری وامی می گیرد که در ازای آن، سند خانه ی خود را در مقابل تسهیلات مأخوذه در گرو بانک قرار می دهد.دقت کنید که در این حالت اصل سند ( کالبد آن ) الزاماً در دسترس بانک نیست.ممکن است بانک یا مؤسسه ی وام دهنده، اصل سند را به صاحب آن تحویل دهد.زمانی یک سند، رهنی است که در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور نماینده ی بانک، این موضوع در سند قید شود.گاهی نیز سند در مقابل دریافت ضمانت نامه ی بانکی گرو گذاشته می شود.مثلاً فردی یا شرکتی که پیمانکار است، باید در مقابل یک پیمان ( قراردادهای خصوصی، دولتی ) ضمانت نامه ی بانکی به کارفرمای خود ارائه دهد.در چنین مواردی بانک، ضمانت نامه را در مقابل دریافت پول نقد یا در مقابل رهن یک سند مالکیت ( وثیقه ) برای پیمانکار، صادر     می کند.بعد از پس دادن تمام وام، به درخواست بدهکار و با حضور نماینده ی قانونی بستانکار ( بانک یا مؤسسه ی وام دهنده ) در همان دفترخانه ای که سند ملک به رهن درآمده است ( در سند قید شده ) این رهن از سند حذف می شود که به  آن اصطلاحاً  « فک رهن »  گفته می شود.از نظر حقوقی نیز ملک رهنی در دو حالت باید مورد توجه قرار گیردکه هر دو موضوع بسته به رابطه ای ارزش ملک و میزان وام دریافتی خواهند بود.

الف-حالت مشتمل بر رهن : زمانی که شما بخشی از مبلغ ملک را هنگام خرید، پرداخت می کنید اما مقداری پول کم می آورید.این کسری پول را از بانک وام می گیرید که در سند ملک به عنوان بدهی منظور   می شود و در واقع میزان مبلغ وام ،کم تر از مبلغ ارزش ملک است.

ب-حالت مشتمل برصلح حقوق : این حالت برای زمانی است که ارزش وام دریافتی از بانک یا مؤسسه ی مالی، بیش از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد.در این صورت،  وام گیرنده فقط حق انتفاع  ( کسب درآمد )  از

ملک موردنظر را داشته و حق هیچ نوع معامله ای را ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند.در هر حال، هنگام خرید ملک از عدم رهنی بودن سند، اطمینان حاصل کنید.مگر اینکه از نظر  خودتان مانعی نداشته باشد. مطلب آخر این که سند رهنی را نمی توان به عنوان وثیقه ملکی در مراجع قانونی استفاده نمود و یا اینکه از قبل آن تسهیلات بانکی اخذ نمود. و الخ . . .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Solve : *
10 × 1 =