مزایده بهمعنای در معرض فروش قرار دادن اموال اعم از دولتی، خصوصی و … است. در واقع مزایده صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود. دعوای ابطال مزایده ثبتی دعوایی است که می‌تواند توسط هر فردی که خواهان ابطال مزایده است، مطرح شود. اگر این اعتراض، موجه و منطقی باشد، می‌تواند منجر به ابطال مزایده ثبتی شود.
اجرای مزایده از طریق اداره ثبت
در ارتباط با اموالی که در مرحله مزایده بهفروش میرسند، باید گفت بعد از ارزیابی مال و تعیین کارشناس، آگهی مزایده منتشر می‌شود. در این ارتباط ماده ۱۲۱ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مقرر کرده است:«در اجرای اسناد ذمه‌ای یا وثیقه پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می‌شود.الف ـ آگهی مزایده اموال غیرمنقول. در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می‌شود: نام و نام خانوادگی مالک؛ محل، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک؛ هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی‌های الصاقی قید می‌شود؛ تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز؛ تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر؛ اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق و گاز اعم از حق انشعاب یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است؛ روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده و قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود. ب ـ آگهی مزایده اموال منقول. در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می‌شود: نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن؛ روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده و قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.»همچنین در ماده ۱۲۲ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا بیان شده است: «آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک‌ترین به محل، منتشر می‌شود و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق می‌شود. در مورد اموالی که به کمتر از ۱۰ میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود، فقط آگهی الصاقی کافی است.»
نحوه شکایت از عملیات اجرایی ثبت
عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند و رییس ثبت مکلف است فورا رسیدگی کرده و با ذکر دلیل، رأی صادر کند.نظر رییس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اگر اشخاص ذینفع، شکایتی از تصمیم رییس ثبت داشته باشند، می‌توانند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم کنند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت، طرح و رسیدگی شود. (ماده ۱۶۹ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا)شکایت و اعتراض نسبت به عملیات مزایده، مانع عملیات اجرایی نیست، مگر اینکه رای نهایی بر ابطال مزایده صادر شود. در این صورت عملیات مزایده ابطالشده تجدید خواهد شد.
موارد قابل طرح در دعوای ابطال مزایده ثبتی
موارد قابل طرح در دعوای ابطال مزایده عبارت از دعوای ابطال مزایده به دلیل در رهن بودن مال؛ دعوای ابطال مزایده به دلیل ابلاغ نشدن تاریخ مزایده به بدهکار؛ دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی؛ دعوای ابطال مزایده به دلیل پرداخت مطالبات طلبکار؛ دعوای ابطال مزایده به دلیل مستثنیات دین؛ دعوای ابطال مزایده به دلیل ورشکستگی بدهکار و دعوای ابطال مزایده به دلیل متعلق بودن مال به شخص ثالث است.
آیا امکان توقف عملیات مزایده وجود دارد؟
در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که آیا امکان توقف عملیات مزایده وجود دارد؟ در پاسخ باید گفت روال قانونی به این صورت است که امکان توقف عملیات مزایده وجود ندارد؛ مگر در مواردی که قانونگذار مشخص کرده باشد. مهلت اعتراض به مزایده ظرف ۱۰ روز پس از پایان مزایده است.ماده ۱۴۳ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در این خصوص بیان کرده است: «عملیات مزایده جز در موارد ذیل متوقف نخواهد شد: وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی؛ اعتراض به نظریه رییس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت؛ رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرایی و پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.»
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی
پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که کدام مرجع، صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی را دارد؟ ماده ۱۷۲ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در این زمینه نیز مقرر کرده است: «پس از تنظیم و امضای صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رییس ثبت محل، عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، رأی بر تجدید عمل اجرایی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آییننامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.»ناگفته نماند که بعد از تنظیم و امضای صورتمجلس مزایده، مرجع صالح در رسیدگی به دعوای ابطال مزایده، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.
نحوه طرح دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی
یکی از مهمترین دعاوی که ممکن است در ارتباط با ابطال مزایده مطرح شود، دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی است.کارشناس کسی است که به دلیل خبره بودن در فنی می‌تواند در مسایل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی‌صلاح، پروانه برای این کار داشته باشد.پس از ارجاع امر به کارشناس، او وظیفه دارد که قیمت واقعی و روز ملک را تعیین کند.بنابراین اصل بر این است که قیمت تعیینشده همان قیمت واقعی ملک است.اما گاهی اوقات ممکن است که اینگونه نباشد؛ مانند موقعی که مدت زمان زیادی از اعلام نظر کارشناس گذشته باشد.ماده ۹۸ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در این خصوص مقرر کرده است: «در هر مورد که مالی معرفی می‌شود (اعم از بازداشت برای اسناد ذمه یا معرفی مورد وثیقه توسط هر یک از طرفین معامله، جهت ارزیابی) هرگاه معرفیکننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد، فقط می‌تواند ضمن امضای صورتمجلس، اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل کند. در صورت عدم حضور، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود.»ناگفته نماند که هزینه ارزیابی بر عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف به عهده هر یک خواهد بود.معترض که ضمن امضای صورتمجلس به ارزیابی اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، مجددا آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا کرده و رسید اخذ کند. در موردی که طبق ماده ۹۸ این آییننامه، نتیجه ارزیابی ابلاغ می‌شود، باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجددا درج شود.هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد، ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب مقرر فوق اعتراض نرسید، ارزیابی قطعی خواهد شد. (ماده ۱۰۱ آییننامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا)دعوای فوقالذکر می‌تواند توسط هر یک از طرفین دعوا یا شخص ثالث مطرح شود.این دعوا باید پیش از امضا و تنظیم صورتمجلس مزایده صورت بگیرد. اما این امر بدین دلیل نیست که امکان طرح دعوا پس از تنظیم و انتقال سند وجود ندارد.اگر شکایت پیش از امضا و تنظیم سند باشد، رییس اداره ثبت محل اجرا به آن رسیدگی میکند؛ اما اگر بعد از امضا و تنظیم سند باشد، در صلاحیت هیات نظارت است.
