آشنایی با آثار و شرایط حقی به نام حق شفعه

وکیل دادگستری,وکیل پایه یک,وکیل شرکت,وکیل املاک,وکیل در تهران,,وکیل علی رمضانزاده

حق شفعه چیست ؟

طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی اگر دو نفر دارای مال غیرمنقول قابل تقسیمی بصورت مشترک باشد و یکی از دو
شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر میتواند مبلغی
را که مشتری داده است به او بدهد و سهم فروخته شده (حصه مبیعه) را تصاحب نماید که به این حق ،حق
شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند. ماده ۱۴۰ قانون مدنی به اخذ به شفعه که یکی از اسباب تملک است
توجه دارد.
شفعه در اصطلاح حقوقی، تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که باعث میشود
از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم جلوگیری شود؛ تا یکی از شرکا بتواند با پرداخت همان بها به
مشتری که سهم شریک دیگر از طریق بیع به وی واگذار شده است صاحب کل مال گردد و از ضرر خود
جلوگیری کند. اخذ به شفعه یکی ز انواع ایقاعات محسوب می شود زیرا اراده شریک دیگر نقشی نداشته و
توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد.
از آنجاییکه که طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد، اخذ به
شفعه یکی از احکام استثنایی است. این حق برای کسی که غایب است، ‌ثابت بوده و می تواند حق خود را
هر ‌گاه از سفر بیاید، اعمال کند. همچنین برای کودک، ‌دیوانه و سفیه ، این حق ثابت است و ولی و سرپرست
آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند. در صورت اعمال نکردن این حق توسط ولی، این حق
همچنان برای آنان ثابت است و پس از رفع نقصان و حصول کمال می‌توانند این حق را اعمال کنند.هر چند که
فوری بودن انجام این حق یکی از شرایط آن می باشد اما در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه این
فوریت نادیده گرفته می‌شود. بنابراین غبطه (مصلحت) آنان در این خصوص در نظر گرفته شده است تا حق
آنان از بین نرود.

شرایط اخذ به شفعه:

طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی در صورتی حق اخذ به شفعه برای شریک ثابت ذکر شده است که مال
غیرمنقول باشد. منظور از آن یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و
به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، ‌به
تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه
نخواهد داشت. بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه
نخواهد بود.

 

مشاع بودن مال غیرمنقول :

به مشاع بودن مال غیرمنقول، در ماده ۸۰۸ قانون مدنی تصریح شده است. از آنجاییکه یکی از شرایط اخذ به
شفعه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد و در نتیجه
حق شفعه ای نیز نخواهد بود. شفعه فقط در صورتی است که تنها یک شریک وجود داشته باشد. بنابراین
شفعه منحصر به مواردی است که شرکت میان دو نفر است. در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و
وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. ماده ۸۱۰ قانون مدنی که تصریح
می‌کند: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری
بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری
بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. قانون مدنی در ماده مذکور، به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز
(جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثنا نمی‌توان تجاوز کرد.
قابل تقسیم بودن مال غیر منقول
یک دیگر از شرایط حق شفعه این است که باید ملک قابل تقسیم باشد تا مالک سهم مشاع بتواند طبق این
حق از ضرری که در اثر تقسیم متحول شده است جلوگیری نماید اما در ملکی که غیر قابل تقسیم است این
امکان وجود ندارد. که این شرط در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آمده است که : مال غیرمنقول مشاع بین دو نفر، باید
قابل تقسیم باشد تا در اثر فروش یکی از دو شریک، دیگری با استفاده از حق شفعه حصه شریک دیگر را
تصاحب کند و مانع از ضرر به خود شود.

 

دو نفر بودن شرکا:

در اخذ به شفعه شراکت باید بین دو نفر وجود داشته باشد. که این موضوع نیز به صراحت در ماده ۸۰۸
قانونی مدنی در این مورد آورده شده است؛ بنابراین حق شفعه چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر وجود
نخواهد داشت. در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به
چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در
زمان عقد شرکاء دو نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا، حق شفعه برای شریک دیگر حاصل
می‌شود بنابراین تعداد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهند شد.
انتقال سهم مشترک به وسیله بیع باشد
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، یکی دیگر از شروط اخذ شفعه این است که یکی از دو شریک سهم خود را به
وسیله عقد بیع واگذار کند و صراحت به انتقال از طریق بیع دارد. برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد
آمد اگر مال غیرمنقول توسط یکی از شرکا، به وسیله‌ای غیر از بیع به فرد دیگری واگذار شود.

 

شریک تمام حصه خود را انتقال دهد:

از اطلاق ماده ۸۰۸ قانون مدنی چنین استنباط میشود که حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد
می‌شود که شریک دیگر تمامی حصه خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت، هر وقت بعضی
از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر موجود نخواهد بود زیرا با اخذ به شفعه زیان
ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند و حکم اخذ به شفعه بر خلاف قاعده است و در مورد تردید در وجود
آن، اصل بر نبود آن است.

 

قدرت شفیع بر تأدیه (پرداخت) ثمن:

در قانون حق اخذ به شفعه برای رفع ضرر ناشی از شرکت قرار داده شده است. بنابراین به ناچار باید اعمال
حق مذکور به نحوی باشد که موجب ضرر مشتری نشود و آن در صورتی است که شفیع قدرت بر تأدیه ثمن
داشته باشد، زیرا دادن حق شفعه به شریک معسر که قدرت بر تادیه ثمن را ندارد، موجب اضرار مشتری
می‌شود و برای رفع ضرر ناشی از شرکت، ضرر بیشتری به وجود می‌آید، توانایی نداشتن شفیع بر تادیه ثمن
به وسیله هر گونه دلیل قابل اثبات خواهد بود و نمی‌توان از ظاهر وضعیت شفیع بر قادر نبودن او به تادیه ثمن
پی برد، زیرا چه بسا اشخاصی معسر که دارای اعتبار کافی هستند و می‌توانند از دیگران استقراض کنند.

 

فوریت اخذ به شفعه:

بر اساس ماده ۸۲۱ قانون مدنی، به فوریت در اخذ به شفعه،اشاره کرده است . یعنی شریکی که از فروش
سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام کند.

 

جهل شفیع به حق شفعه :

کسی که به حکم شفعه جاهل است، می‌تواند هر وقت که از آن آگاهی یافت، اقدام به اخذ به شفعه کند.
چنانچه در صورت جهل به حکم، حق شفعه ساقط شود، شفیع متحمل ضرری می‌شود که این حق برای
دفع کردن آن وضع شده است بنابراین جهل در مورد حکم باعث معذوریت شفیع می‌شود. دعوی جهل به
شفعه یا جهل به فوریت حق شفعه از طرف شفیع بدون ارایه دلیل پذیرفته می‌شود. مگر اینکه که مشتری
خلاف آن و علم شفیع را ثابت کند. چنانچه ثابت کند که شفیع از مطلعان علم حقوق است یا گواهانی اقامه
کند که شریک اقرار به حق شفعه یا به فوریت آن کرده است، جهل به شفعه یا فوریت آن پذیرفته نمی‌شود.

 

آثار اجرای حق شفعه

حق شفعه از آثار بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم
شریک ایجاد می‌شود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی
که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛ چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع
به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود. بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک
ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود؛ لذا موردی برای ایجاد
حق شفعه نیز وجود ندارد. ماده ۸۱۳ قانون مدنی نیز بیان می‌کند: در بیع فاسد حق شفعه نیست. بنابراین
یکی از آثار اجرای حق شفعه این است که بیع به طور صحیح واقع شده باشد تا مالکیت مشتری بر مبیع
مستقر و حق شفعه ایجاد شود و شریک دیگر بتواند با اعمال حق شفعه سهم دیگری را پس از دادن ثمن
مشتری تملک کند.
امکان مصالحه حق شفعه
سقوط حق شفعه یعنی دارنده حق شفعه می‌تواند حق خود را با مشتری مصالحه کرده یا با گرفتن عوض یا
بدون عوض از آن چشم بپوشد و دیگر لازم نیست به صورت صیغه و لفظی سقوط آن رابیان کند علاوه بر این
مشتری می‌تواند با صاحب حق شفعه صلح بر ترک اخذ به شفعه کند، نتیجه صلح مزبور آن است که هر ‌گاه
شفیع اقدام به اخذ به شفعه کند، از آنجاییکه با اراده خود و به صورت توافقی با مشتری از حق خود صرف
نظر کرده است ،عمل او بلا اثر خواهد بود. همانطور که میدانیم تأسیس حق شفعه به منظور جلوگیری از
ورود ضرر برای شریک است. حال اگر شفیع متوجه شود که در بیع صورت گرفته ضرری به وی نمی رسد،
می‌تواند از حق خود بگذرد و با مشتری صلح نماید.
حق شفعه به ورثه منتقل می‌شود
اگر شفیع فوت نمود ،حق اخذ به شفعه به ورثه او به ارث می‌‌رسد و ورثه می‌توانند نسبت به اخذ به شفعه
به قائم‌مقامی شفیع اقدام نمایند. ماده ۸۲۳ قانون مدنی می‌گوید که حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث
یا وراث او منتقل می‌شود. بر اساس نص صریح قانون، حق شفعه به ارث می‌رسد و همانگونه که ماترک
تقسیم می‌شود، حق شفعه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم در صورتی که ورثه
متعدد باشند، نمی‌توانند در حق شفعه تبعض کنند، به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی
دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعه کنند، زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی‌تواند دارا شود
و مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.

 

 

شفیع می تواند اقدام به اسقاط اخذبه شفعه نماید. طبق ماده ۸۲۲ قانون مدنی «حق شفعه قابل اسقاط
است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود.» این اسقاط ممکن
است به لفظ باشد مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد،
چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود‌، سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به
شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Solve : *
11 − 3 =